서울 부동산 시장이 다시 ‘뜨거워지고’ 있습니다. 특히 2025년 6월 셋째 주, 서울 아파트값이 무려 0.43% 상승하며 2017년 9월 이후 약 7년 만의 최대 상승폭을 기록했습니다. 성동구(0.99%)와 마포구(0.98%)는 통계 작성 이후 역대 최고 상승률을 나타냈으며, 과열이 한강 남단 지역으로까지 번지는 분위기입니다.
이런 상황 속에서 정부는 과열 조짐을 잠재우기 위한 강력한 규제 대책 마련에 나섰습니다. 빠르면 다음 주 주거정책심의위원회가 열릴 예정이며, 7월 초에는 종합 규제대책이 발표될 전망입니다.
📈 왜 서울 집값이 다시 오르나?
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서울 내 신규 입주물량의 급감
2024~2025년 서울 아파트 입주 예정 물량은 역대 최저 수준입니다. 공급 부족에 대한 우려가 심화되며 매수세가 늘고 있습니다. -
규제 완화에 따른 투자 심리 회복
작년부터 이어진 각종 대출 규제 해제, 세제 완화 등으로 인해 다주택자와 유주택자의 매수 심리가 되살아났습니다. -
학군·교통·생활인프라가 뛰어난 한강변 지역 중심 상승
마포, 성동, 용산 등 주요 핵심 지역에 대한 투자 선호가 높아지면서 국지적 과열 현상이 뚜렷해지고 있습니다.
🚨 정부가 꺼낸 규제 카드들
현재 정부가 검토 중이거나 다시 도입하려는 주요 규제들은 다음과 같습니다.
📌 1. 과열지역 재지정 확대
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과열 양상이 뚜렷한 마포·성동·용산 등은 투기과열지구 및 조정대상지역 재지정이 유력합니다.
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서울시도 강남3구·용산구 외에 한강변 일대까지 토지거래허가구역 확대를 검토 중입니다.
📌 2. 대출 규제 복원 및 강화
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15억 원 초과 아파트 대출금지 규제 부활 가능성
2023년 1월에 해제된 이 규제가 다시 살아날 수 있으며, 고가 주택 매수 심리를 억제할 수 있습니다. -
DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화
고소득자 위주의 풍선효과를 막기 위해 전세자금 대출 등에도 DSR을 강하게 적용할 가능성이 큽니다. -
다주택자 주택담보대출 억제
2주택 이상 보유자에 대해 장기모기지 비율 축소, 추가 주택 대출 금지, DSR 40% 제한 등이 검토되고 있습니다.
📌 3. 세금 규제 재도입
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다주택자 취득세 강화: 2주택 8%, 3주택 이상 12%
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양도세 중과 유예 종료 여부: 현재 2025년 5월까지 한시적으로 유예 중인 양도세 중과 배제 조치의 연장 여부도 핵심 쟁점입니다.
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보유세 및 종부세 완화 기조도 조정될 가능성 있음.
🏗️ 공급 확대 대책도 병행 추진 예정
한편, 정부는 규제만으로는 집값을 안정시킬 수 없다는 점도 인식하고 있습니다. 이에 따라 다음과 같은 공급 확대 정책도 병행할 것으로 보입니다.
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재건축·재개발 용적률 상향 조정
조합의 수익성 개선을 통해 사업 속도를 끌어올리고, 중장기 공급 기반 마련 -
LH 등 공공기관 주도의 공공주택 공급 확대
신혼부부·청년 대상 임대 및 분양 주택 확대 -
1기 신도시 특별법 및 역세권 활성화 계획 연계 공급
🧠 시장 반응은? 불확실성과 기대감 공존
서울 아파트값 급등에 따라 정부의 규제 강도는 상당할 것으로 전망되지만, 시장의 반응은 양면적입니다.
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단기적으로는 매수세 위축 가능성
대출 규제 및 취득세 강화 등이 다시 도입되면 자금 부담이 커지기 때문에, 일시적인 관망세가 나타날 수 있습니다. -
장기적으로는 공급 부족에 대한 우려 지속
규제가 강화되더라도 실질적인 공급 확대가 동반되지 않으면, 가격 조정폭은 제한적일 수 있습니다. 특히 핵심 입지는 꾸준한 수요로 인해 하락보다는 ‘고점 유지’ 흐름이 이어질 가능성이 큽니다.
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