💬 요약 먼저: 무슨 일이 벌어지고 있나? 2025.06.25
최근 서울 마포구를 중심으로 ‘주인 전세’(소유자가 집을 팔되, 전세 세입자로 계속 거주하는 방식) 거래가 다시 확산되고 있습니다. 부동산 규제가 여전히 유효하고, 강남·용산 등 주요 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 있는 가운데, 집값이 다시 오르자 이 특이한 거래 방식이 다시 등장했습니다. 이는 문재인 정부 시절 단기 급등기에도 있었던 전형적인 현상입니다.
🏠 ‘주인 전세’란 무엇인가요?
주인 전세는 소유자가 자신의 집을 매도하면서도, 새 집주인의 전세 세입자로 남는 거래입니다. 이런 방식은 다음과 같은 구조를 가집니다:
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기존 집주인(매도인): 집을 팔되, 계속 그 집에서 전세로 거주
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새 집주인(매수인): 집을 사되, 전세 세입자가 있는 상태로 매입
✔️ 매수인은 집값에서 전세보증금을 뺀 차액만 마련하면 되므로 현금 부담이 줄어듭니다.
✔️ 매도인은 당장 이사하지 않고 **현금화(차익 실현)**가 가능해집니다.
📈 왜 지금 다시 ‘주인 전세’가 늘어나고 있나?
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🔒 강남·용산 지역 규제: 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있어 갭투자 불가
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💰 서울 집값 상승세: 집값이 오르자 보유세 부담을 느낀 일부 집주인들이 매도
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⏱️ 타이밍 조절 수단: 새 집을 아직 못 구했거나, 추가 상승 기대 시 '시간 벌기'용
특히 최근엔 마포구·성동구 등 강남 외곽 지역에서 주인 전세가 활발합니다. 예를 들어 성동구 ‘1114콘 삼성’ 아파트의 경우, 84㎡가 20억 원에 팔렸고, 집주인은 8억5천만 원 보증금을 내고 다시 전세 세입자로 거주하는 계약을 체결했습니다.
🧨 문제는 없을까? 부작용과 우려들
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⚠️ 과도한 전세보증금: 주인 전세는 일반 갭투자보다 전세보증금이 높아지는 경향이 있습니다. 만약 집값이 하락하면, 새 집주인이 보증금 반환에 큰 부담을 질 수 있습니다.
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💸 가격 왜곡: 매도인-매수인 간 ‘합의된 거래’로 실거래가가 시장가보다 높아지는 경우가 많습니다. 이로 인해 전셋값과 매매가 상승을 유도할 수 있다는 지적도 있습니다.
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🔥 가격 불쏘시개 역할: 집값이 오르는 와중에 주인 전세가 많아지면, 실거주를 원하는 매수자들은 입주할 수 있는 매물을 찾기 어려워지고, 결국 전세가격과 매매가격 모두 자극받게 됩니다.
📊 전문가들은 이렇게 말합니다
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우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원:
“주인 전세는 실투자금이 적기 때문에 일종의 투자 전략으로 작동하고 있다.” -
KB국민은행 박원갑 수석전문위원:
“전세를 끼고 있는 집들이 많아지면 실수요자들이 접근하기 어려워지고, 전세가도 같이 올라갈 수 있다.”
🔍 정리하며: 지금은 판단이 필요한 시점
서울 집값이 다시 들썩이는 상황에서 ‘주인 전세’는 매도자와 매수자 모두에게 합리적 선택처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 거래 방식이 과도하게 확산될 경우, 시장 왜곡과 가격 불안정성을 키울 수 있다는 점도 분명히 짚고 넘어가야 합니다.
정부가 시장을 안정시키기 위해 규제를 지속하는 가운데, 시장은 또다시 우회로를 찾고 있는 모양새입니다.
단기 시세차익을 기대한 투자가 활발해지는 것은 시장 과열의 전조로도 해석될 수 있으므로, 실수요자라면 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
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